주택임대차보호법상 대항력 요건 개정
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rhaxod13212025-02-21 16:57
「주택임대차보호법」은 대한민국 법체계에서 주거 안정과 사회적 약자의 보호를 목적으로 한 특별법으로, 「민법」에 대한 특례를 규정하고 있습니다. 이 법은 1981년에 제정되어 현재까지 여러 차례 개정을 통해 임차인의 권리를 강화해 왔습니다.
현행 「주택임대차보호법」에는 임차인이 대항력을 갖추기 전에 임대인이 근저당권을 설정하는 사기의 경우에 대해 별도의 처벌규정이 없다는 것이 확인됩니다. 따라서 1. "대항력 효력 발생 전 근저당권 설정이나 압류 등이 발생하면 임대인이 보증금에 대한 손해배상을 한다"는 특약을 명시하거나 2. 전입신고 전까지 등기부등본을 주기적으로 확인하여 권리 변동 상황(근저당권 설정 등)을 확인하거나 3. 임대인의 행위로 인해 임차인이 손해를 입었다면 민사적으로 손해배상을 청구하는 방법 등으로 대응할 수 밖에 없습니다.
이에 따라 작성자분이 지적하신 바와 같이 현행 법체계의 악용을 사전에 예방하기 위해 임대인의 근저당권 설정에 대한 일시제한 또는 임차인의 동의 요건 설정 등의 방안에 대해 긍정적으로 생각합니다.
현행 「주택임대차보호법」에는 임차인이 대항력을 갖추기 전에 임대인이 근저당권을 설정하는 사기의 경우에 대해 별도의 처벌규정이 없다는 것이 확인됩니다. 따라서 1. "대항력 효력 발생 전 근저당권 설정이나 압류 등이 발생하면 임대인이 보증금에 대한 손해배상을 한다"는 특약을 명시하거나 2. 전입신고 전까지 등기부등본을 주기적으로 확인하여 권리 변동 상황(근저당권 설정 등)을 확인하거나 3. 임대인의 행위로 인해 임차인이 손해를 입었다면 민사적으로 손해배상을 청구하는 방법 등으로 대응할 수 밖에 없습니다.
이에 따라 작성자분이 지적하신 바와 같이 현행 법체계의 악용을 사전에 예방하기 위해 임대인의 근저당권 설정에 대한 일시제한 또는 임차인의 동의 요건 설정 등의 방안에 대해 긍정적으로 생각합니다.
je0311222025-03-02 23:23
이 제안은 「주택임대차보호법」의 개정을 통해 세입자의 권리를 강화하려는 내용을 담고 있으며, 이는 전국적으로 적용될 필요가 있는 법률 개정 사항입니다. 따라서 이 제안은 일반법(보통법)에 해당합니다. 전세사기를 방지하기 위한 대항력 발생 시점 조정이나 근저당권 설정 제한과 같은 규정은 국가 법률 개정을 통해 실효성을 확보하는 것이 적절합니다.
1. 현황
주택임대차보호법상 세입자는 주민등록과 주택인도를 완료한 다음 날 0시부터 대항력을 갖게 되는데, 이 시점 이후부터에야 해당 주택의 소유권이 변경되어도 새로운 소유자(임대인)에게 임차권을 주장할 수 있게 된다. 하지만 이를 악용하여 세입자가 전입신고를 마친 당일(0시 이전)에 임대인이 근저당권을 설정하는 유형의 전세사기가 만연하다.
2. 문제점
대항력이 생기기 전에 근저당권이 설정되기 때문에 세입자는 소유권을 주장할 수 없고, 보증금도 돌려받지 못하는 위험에 처한다. 특히 깡통전세 (대출, 근저당 금액이 주택실매매가격을 상회하는 거래로 주로 빌라에서 발생)에서 이러한 전세사기가 빈번하게 발생하고 있다. 또한 집주인은 세입자의 전입신고 사실을 쉽게 알 수 있어 악용 가능성이 높고, 집주인이 언제 근저당권을 설정할지 세입자는 알기 어렵기 때문에 정보의 비대칭이 발생한다. 매일 등기부등본을 확인하는 것도 쉽지 않고, 전세보증보험이 있다고 하여도 보험금 지급이 어려운 경우도 많다.
3. 개선방안
"전입신고한 날 0시"부터 대항력이 발생하도록 개정하거나 전세 계약 체결 이후 일정 기간(ex, 7일) 내에는 근저당권 설정을 제한하는 제도를 도입한다. 혹은 집주인이 부득이하게 근저당을 설정해야 하는 경우가 발생하면, 세입자의 동의를 요건으로 한다.
4. 기대효과
전입신고와 동시에 대항력이 발생하면, 집주인이 전입 당일 근저당권을 설정하는 악용을 차단하여 사전에 보증금을 지킬 수 있다. 사기 발생 후 민형사상의 소송을 진행하는 것보단, 법 개정을 통해 사전 예방 중심으로 피해를 차단하는 것이 더욱 효과적이다. 뿐만 아니라 금융권에서도 임차인의 보호 장치가 강화되어 대출 리스크가 줄어들 수 있고, 전세 대출 시장이 안정적으로 운영될 수 있다. 실질적인 보호를 통해 보증보험도 이전보다 안정적으로 운영될 가능성이 있다.